De gemeente Scherpenzeel geeft in de paragraaf grondbeleid aan hoe het grondbeleid wordt ingezet om de bestuurlijke doelstellingen te realiseren.
Visie
De gemeentelijke visie op grondbeleid is vastgelegd in de nota grondbeleid. Grondbeleid is een middel om andere beleidsdoelen en bestuurlijke ambities te realiseren; het is geen doel op zich. De gemeente zet het grondbeleid als middel in om beleidsdoelen uit bijvoorbeeld de omgevingsvisie en de woonvisie te realiseren. De nota grondbeleid is in 2025 geactualiseerd en wordt na de gemeenteraadsverkiezingen aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd.
De gemeente voert een situationeel grondbeleid. De nota grondbeleid bevat een routekaart met een afwegingskader om per situatie koers te bepalen. Grofweg zijn er drie routes, namelijk passief faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid. De nota grondbeleid geeft per route de kaders voor de uitvoering.
Uitvoering grondbeleid
Faciliterend grondbeleid
Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijk initiatief, dan zal de gemeente het spoor van de anterieure overeenkomst volgen. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere kostenverhaal, nadeelcompensatie, aantallen en typen woningen en financiële bijdragen. In 2025 is een nota kostenverhaal opgesteld waarin de kaders voor de te verhalen kosten en financiële bijdragen zijn opgenomen. De nota kostenverhaal wordt na de gemeenteraadsverkiezingen aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd.
Inmiddels zijn er 13 tijdelijke woningen gerealiseerd op de Tulpenhof. Overeengekomen is dat deze woningen vooralsnog voor 10 jaar op deze locatie worden geëxploiteerd. Wanneer de bebouwing van het voormalige transportbedrijf op dit terrein gesloopt is, is verdere ontwikkeling van het terrein misschien mogelijk. We zetten in op sloop van de bebouwing in 2026 en blijven onderzoeken hoe het terrein het best gebruikt kan worden.
In 2025 is een nieuwe anterieure overeenkomst gesloten voor het bedrijventerrein 't Zwarte Land II. Het aangepaste plan is ter inzage gelegd. De verwachting is dat de gemeenteraad in 2026 een besluit neemt over de verdere uitvoering van dit plan.
Uitvoerend grondbeleid
Om de ontwikkelstrategie voor Scherpenzeel Zuid uit te voeren, past de gemeente actief grondbeleid toe. Op dit moment zijn er twee actieve grondexploitaties, namelijk het project De Nieuwe Koepel en het project Zelder.
Het college van burgemeester en wethouders actualiseert de grondexploitaties twee keer per jaar. Deze herzieningen worden ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.
In de paragraaf grondbeleid informeert het college de raad over:
- de voortgang per grondexploitatie;
- de bijbehorende risico’s;
- eventuele tussentijdse winstnemingen;
- en eventuele verliesvoorzieningen.
De financiële baten en lasten van de grondexploitaties zijn opgenomen in programma 8 van de begroting. Omdat het gaat om projecten, wijken grondexploitaties af van de reguliere jaarbudgetten van de gemeente.
Het saldo van baten en lasten in de grondexploitaties komt tot stand op basis van
- het resultaat van afgeronde projecten (complexen);
- en de tussentijdse winst- of verliesnemingen bij lopende projecten.
De resterende baten en lasten worden geactiveerd. Dat betekent dat ze niet meetellen in het resultaat van dat jaar. Deze geactiveerde bedragen staan op de gemeentelijke balans onder de post ‘voorraden’.
Voor gronden die nog niet in ontwikkeling zijn genomen, geldt dat deze zijn opgenomen op de balans onder materiële vaste activa.
Ontwikkeling Vennootschapsbelasting
Sinds 2016 zijn overheidsorganisaties belastingplichtig voor hun ondernemingsactiviteiten. Voor onze gemeente geldt deze vennootschapsbelastingplicht voor de grondexploitaties.
Elk jaar dient de gemeente, op basis van de meest actuele verwachtingen, een voorlopige aangifte vennootschapsbelasting in. De bijbehorende belasting wordt dan ook betaald.
Na afloop van het boekjaar wordt een definitieve berekening gemaakt. Deze wordt vervolgens ingediend bij de Belastingdienst ter afhandeling.
Stand van zaken grondexploitaties
Hieronder volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties. Daarna volgt de voortgang van de grondexploitaties met de te verwachten (tussentijdse) winstneming. Als laatste volgt per grondexploitatie een toelichting op de uitvoering in 2025 en de vooruitblik naar 2026.
Resultaten in exploitatie genomen gronden (x € 1.000)
|
|---|
Complex Zelder
Het bestemmingsplan is sinds april 2022 onherroepelijk. In lijn hiermee is uitvoering gegeven aan het hierin opgenomen programma dat voorziet in de bouw van 34 grondgebonden starters woningen met een vaste prijs van € 210.000 VON (prijspeil 2021) en de bouw van 1 vrijstaande woning. Het project wordt uitgevoerd in 2 fasen, fase 1 omvat 26 woningen en 1 vrijstaande woning; fase 2 omvat 8 woningen (uitvoering na verplaatsing warmteunit op deze locatie). In fase 1 zijn 24 woningen verkocht aan inwoners van Scherpenzeel en 2 woningen verkocht aan mensen die economisch en/of maatschappelijk zijn gebonden aan Scherpenzeel. In het tweede kwartaal 2024 is fase 1 in zijn geheel opgeleverd.
De grondexploitatie is geactualiseerd. De verwachte eindwaarde van deze grondexploitatie wordt na de actualisatie € 79.174 negatief. Bij de begroting 2026-2029 was de verwachte eindwaarde € 86.577 negatief. Dit is een verschil van € 7.403. Afgelopen jaar is het woonrijp maken van fase 1 afgerond. De opgenomen post onvoorzien was niet in zijn geheel nodig. Daarnaast waren de werkelijke plankosten lager dan de raming.
Complex De Nieuwe Koepel
De grondexploitatie is geactualiseerd. De verwachte eindwaarde is € 12.503.698 positief. Dit is € 1.896.299 meer dan verwacht bij de Begroting 2026-2029.
Het bestemmingsplan De Nieuwe Koepel is in december 2024 onherroepelijk geworden. De eerste fase is in uitvoering, namelijk het is bouwrijp gemaakt, de projectmatige woningbouwkavels zijn in 2025 geleverd en de overige bouwkavels (particulier en sociale huur) worden in 2026 geleverd.
Hieronder staan de grote wijzigingen.
- Grondopbrengsten (voordeel € 2.080.000)
De woningbouwontwikkeling verloopt voorspoedig en de verwachting is dat de volgende fasen (2, 3 en 4) eerder geleverd kunnen worden dan eerder verwacht. Hierdoor is de indexering ook minder hoog. De gemeente en het consortium zijn in overleg om de index te bepalen op maandbasis in plaats van per jaar. Hierdoor is de indexering minder gevoelig voor de fasering. Deze afspraken zijn nog niet geformaliseerd en daarom niet in de grondexploitatie verwerkt.
Daarnaast zijn in 2025 de grondprijzen voor de particuliere bouwkavels in de eerste fase opnieuw getaxeerd. Dit zorgde voor een bijstelling van € 485,- per m² naar een basisprijs van € 800,- per m². Deze basisprijs per m² is ook als uitgangspunt voor de verkoop van particuliere bouwkavels in de resterende fasen gehanteerd.
De gemeente is voornemens om voor twee woningen tuingrond te verkopen. Dit was niet voorzien; - Volkstuinencomplex (€ 15.000 voordeel)
De werkzaamheden op het nieuwe volkstuinencomplex zijn afgerond, de stelpost voor toezicht en uitvoering is komen te vervallen (€ 15.000 voordeel); - Bodemsanering (€ 45.000 nadeel)
De bodemsanering voor fase 1 is uitgevoerd en op basis van deze ervaring is voor de volgende fasen het budget voor bodemsaneringen verhoogd; - Bouwrijp en woonrijp maken en voorbereiding, toezicht en uitvoering (€ 54.000 nadeel)
Het bouwrijp maken van fase 1 is uitgevoerd en de afrekening wordt opgesteld. Voor fase 1 was een aanbestedingsvoordeel gerealiseerd en dit was voor het bouwrijp maken van fase 2 ook ingerekend, omdat deze aanbestedingen kort na elkaar plaatsvinden. Er is voor het bouwrijp maken van fase 2 een aanbestedingsvoordeel gehaald maar minder groot dan verwacht. Daarnaast is de fasering aangepast aan het uitgiftetempo; - Plan- en advieskosten (€ 100.000 nadeel)
Het budget is bijgesteld op basis van de laatste inzichten van de uitvoering van fase 1; - De levering van de kavels uit fase 1 heeft in december 2025 plaatsgevonden. Indien de levering een maand later plaats had zou nog een indexering toegepast zijn. Het consortium wil de gemeente hierin en in de kosten voor de asbest verwijdering tegemoet komen. De afgesproken vergoeding hiervoor is € 200.000.
Winstneming
Vanaf 2016 verplicht de commissie BBV gemeenten om (tussentijds) winst te nemen volgens de zogenaamde ‘percentage of completion methode’ (POC methode). Deze methode houdt in dat de gemeente naar gelang de voortgang van het project (tussentijds) winst neemt. Bij de bepaling van de tussentijdse winstneming wordt rekening gehouden met het risicoprofiel.
Complex | POC% | Tussentijdse winstneming (x € 1.000) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | |
Zelder | ||||||||||
De Nieuwe Koepel | 10,2% | 28,2% | 42,9% | 54,2% | 61,1% | 1.038 | 1.824 | 1.493 | 1.150 | 700 |
Reserves en voorzieningen
De gemeente beschikt voor het grondbeleid over de reserve grondexploitatie, verliesvoorziening Zelder, voorziening grond Akkerwinde en het Fonds Dorpsontwikkeling.
Reserve grondexploitatie
De reserve grondexploitatie dient om de financiële risico’s van de grondexploitaties op te vangen (voor zover de winstpotentie hier niet in voorziet), de verliesvoorziening voor verliesgevende grondexploitatie te vormen en daarnaast om de afdrachten vennootschapsbelasting te betalen. De stand per 31 december 2025 voor deze reserve is € 3.308.995. Het beoogd resultaat van grondexploitatie De Nieuwe Koepel is voldoende positief om de risico’s te kunnen opvangen binnen de lopende exploitatie. De grondexploitatie Zelder heeft een negatieve eindwaarde en daarom worden de risico’s opgevangen met de reserve grondexploitatie. Steeds als een complex wordt afgesloten, volgt een voorstel op grond waarvan de raad beslist over de resultaatbestemming. In de afweging wordt dan ook het totaal van de risico’s op de overige complexen en de vennootschapsbelasting betrokken.
Verliesvoorziening Zelder
Zodra de gemeente voorziet dat een grondexploitatie verliesgevend is dan dekt de gemeente het te verwachten verlies af. De gemeente vormt de voorziening op eindwaarde. De eindwaarde van dit complex is naar verwachting negatief, namelijk € 79.174. In 2024 was een verliesvoorziening getroffen van € 86.200. De voorziening is in 2025 aangepast en het verschil van € 7.026 is ten gunste van de Reserve grondexploitatie gebracht.
Fonds Dorpsontwikkeling
In de structuurvisie staat beschreven dat alle nieuwbouwontwikkelingen in het gebied voor Scherpenzeel-Zuid (begrensd bij het bestaand stedelijk gebied ten tijde van vaststelling van de structuurvisie) bijdragen aan het Fonds Dorpsontwikkeling Scherpenzeel Zuid. Met de grondverkopen (actief grondbeleid) en daarnaast door de initiatieven die de gemeente faciliteerde zijn in de afgelopen jaren afdrachten gedaan ten gunste van deze voorziening. De stand van de voorziening bedraagt op 31 december 2025 € 1.143.641. Voor de besteding van de fondsgelden zijn diverse deelplannen opgesteld. Een deel hiervan is uitgevoerd. In 2025 is in samenwerking met de planeconoom een onderzoek uitgevoerd om te bepalen of alle uitgevoerde plannen volledig ten laste van het Fonds Dorpsontwikkeling zijn gebracht. Hieruit volgt voor 2025 een extra onttrekking aan het fonds van € 521.897. De overige plannen zijn voorzien voor de komende periode. In het verlengde van de geplande actualisering van de nota Grondbeleid wordt ook de toekomstige inzet van dit fonds meegenomen.